Il senso di Smilla per il condominio

A mò di premessa

Banche e condominio generano un contenzioso di liti e controversie molto simile e sono istituzioni in genere poco amate.In Italia, secondo dati ISTAT, il contenzioso condominiale riguarda 2 milioni di casi ogni anno,un numero impossibile da capire, gestire e comprendere. Come è possibile ? Con tutti i professionisti che se ne occupano: un vero esercito fatto di commercialisti, avvocati, consulenti di parte e di ufficio, geometri, amministratori, giudici, assicurazioni pronti in qualsiasi momento a tirar fuori un cavillo, un codicillo per far fuori la controparte e intentare cause che durano anni.

Chi vince ? Raramente i condòmini, sempre invece le coorti di soggetti che ho indicato in precedenza. Questo perchè se facessero un’analisi dei costi e dei benefici il bilancio sarebbe deficitario per chi crede di aver vinto, figuriamoci poi per chi ha perso. Ricordiamoci infatti che spesso le spese legali et similia sono compensate per ordine delle corti giudiziarie,vale a dire fuori dagli agli arzigogoli bizantini, che ciascuna parte in causa si paga il proprio fardello di qualche migliaia di euro.

Un pò di storia ci porta a capire che il condominio è un istituto relativamente giovane, disciplinato in maniera sistematica solo a partire dal 1942, anno di entrata in vigore del nostro codice civile. Poi nel 2012 sarà riformato più o meno radicalmente ma è sintomatico che tra il 1942 e il 2012 non cambia quasi nulla. Da un punto di vista sociologico, la lettura dei fenomeni condominiali è invece interessante, sono l’embrione delle forme di esclusione della nostra società. Sono  espressione delle abitudini e dei costumi della gente Italica: la quintessenza, più cistosa del tifo calcistico che pure non scherza.Si controverte praticamente su tutto e si fa causa per tutto, al Nord come al Sud, in città come in campagna. Trova sfogo la nostra indole di combattenti, di causidici, di pignoli a prescindere dai costi e dai benefici dei nostri comportamenti. E tutto finisce per arrivare davanti alle corti giudiziarie, ai giudici di pace per contenziosi di quattro soldi che valgono meno delle spese legali, consulenziali e processuali. Il push finale è giunto pure dalle assicurazioni che hanno prodotto polizze per assistenza legale che danno un illusorio sollievo a chi intenta o subisce una causa, tanto paga l’assicurazione. Ed allora il combattimento si allarga e coinvolge sempre più persone, quante più possibili perchè ogni caso è importante e merita soddisfazione.

Io ci vedo in questa pletora di stakeholder che si danno battaglia ferocemente nelle aule dei tribunali e delle agenzie di mediazione i popolani di una volta che si sfidavano a duello rusticano per risolvere le controversie. Il condominio non è altro che l’estensione di quell’antico codice cavalleresco.

Alla fine dei duelli non scorre il sangue ma si formano montagne di elaborazioni giurisprudenziali, di decisioni molto dotte ed approfondite per cui, ed è esperienza di tutti noi, tutto si può sostenere e nulla è certo, dipende……Passo dopo passo, anno dopo anno la sedimentazione giuridica delle ragioni e dei torti può portare diritto alla Suprema Corte.

Pare impossibile riformare tale gliommero in cui si affastella la sapienza giuridica di tanta gente e di tante generazioni e non si saprebbe neanche come.

Le ragioni di difendersi

Inutile sottolineare che il povero e disgraziato condòmino, onesto e rispettoso, in questo bailamme è destinato a soccombere e quindi il più delle volte rinuncia a difendersi. Quelli semmai più aggressivi di fonte a questa diga altissima di norme e tribunali passano alle vie di fatto e commettono reati contro il patrimonio o  l’incolumità fisica dei coabitanti.La cronaca è ricca di episodi del genere. Come si può osservare da queste brevi considerazioni, i fatti e i misfatti della vita condominiale trovano una illusoria ricomposizione sempre dopo che si sono verificati, mai prima. Ciò dipende dal fatto che solo in questo modo le varie coorti di professionisti guadagnano la giusta mercede per i loro servigi.  Meglio far causa che appianare le questioni, spesso degne di poveri cristi. Il sistema così può andare avanti per decenni e decenni, è stato ben oliato e milioni di cause per annum sono un pozzo di soldi senza fine. Perchè fermarlo ? Forse l’AI potrebbe farlo in maniera deterministica, ma si sa la sensibilità dei professionisti e soprattutto degli amministratori di condominio è insostituibile, mai pensare di farne a meno.

Il senso di Smilla

Un pò come la protagonista del celebre romanzo danese, Smilla, mi è capitato di acquisire una approfondita conoscenza di questi meccanismi che sono capaci di stritolare una persona, il proprio benessere e di mettere a repentaglio le relazioni domestiche e sociali del proprio entourage. Come fare ?
Il punto essenziale è capire come rafforzare quanto più possibile le difese, giuridicamente parlando, nei confronti di amministratore e condòmini riottosi e schierati per singolar tenzone. Essi sono spesso in combutta come sodali faziosi e arrivano a dominare e a domare le assemblee tanto che trovo inutile parteciparvi.  Ai condòmini dissenzienti non rimane altro che impugnare entro 30 giorni le delibere assembleari. E si ritorna punto a capo. Come nei confronti delle banche bisogna dunque organizzarsi per stanare soprattutto la categoria degli amministratori, professionisti della materia molto scaltri ed avveduti, evitando le corti giudiziarie.

E come è possibile ?

Piegando qualche norma che, scritta ipocritamente per la difesa degli utenti, si trasforma in una finta tutela. Dobbiamo imparare invece ad approfittarne a proprio vantaggio. Due in particolare mi sono state di aiuto. La prima riguarda l’estratto conto bancario, impresa ardua da ottenere dall’amministratore, che pure obbligato a fornirlo, in genere preferisce non farlo e per ovvi motivi. Grazie ad alcune pronunce dell’ABF, a proposito delle interrelazioni tra banche e condomini, il condòmino può chiedere alla banca copia dell’estratto conto se l’amministratore non vi ottempera. Il re è nudo a questo punto, anzi con le terga scoperte. Ad esempio, in quella decisione dell’ABF, l’istante potè verificare con l’aiuto dell’estratto conto che il condominio, cioè l’amministratore, non aveva versato i contributi previdenziali per i servizi collettivi.

La seconda, una vera e propria arma di distruzione di massa, è l’estensione fatta con un pò di buon senso dei casi di nullità radicale delle delibere condominiali in luogo dei casi annullabilità che ti costringono invece ad adire il giudice. E quindi se sono nulle si possono disapplicare, prestando attenzione ai decreti ingiuntivi anche se in verità gli amministratori non sono molto propensi a farli (non ci guadagnano nulla, sono solo rogne). Esempi di delibere nulle sono quelle che incidono sui diritti individuali, sulle proprietà esclusive, sulla violazione del principio di unanimità ove richiesto (anche qui, tuttavia, l’unanimità è per tutti o solo per i presenti ?). Mi fermo qui perchè è terreno scivoloso. Un utile e chiaro orientamento è offerto da un recente sentenza della Cassazione.

Cambia qualcosa ? Non ne sono certo ma almeno si prova a difenderci piegando le norme a proprio vantaggio, tanto che può succedere ?

In fondo, banche e condominio sono, in alcuni casi, male piante che pongono l’annoso quesito di chi li controlla. Provare per credere e usando l’esperienza dei rapporti con le banche si prova a vivere tranquillamente anche nei nostri disastrati condomini.